OVERVIEW不動産調査で使える4つの方法

被相続人が所有していた不動産を調査する方法は、主に以下の4つです。状況に応じて組み合わせて活用することが重要です。

METHOD 1 & 2法務局で取得する――登記事項要約書・登記事項証明書

① 登記事項要約書（閲覧用）

現在の法務局はコンピュータ化されているため、かつてのような登記簿の直接閲覧はできません。代わりに「登記事項要約書」という、登記内容の概要を記した書面を取得できます（不動産登記法119条2項）。

登記事項要約書は登記官の認証文が入らない簡易版のため、権利関係の確認・調査用として使い、正式手続きには次の登記事項証明書が必要です。

② 登記事項証明書（公式証明書）

相続手続きや法要手続きで実際に使用する公式書類です。誰でも取得可能で（不動産登記法119条1項）、請求方法は3通りあります。

1. 管轄または最寄りの登記所に持参・郵送 全国の登記所が「登記情報交換サービス」で相互対応しているため、地元の法務局で遠方の不動産の証明書を受け取ることも可能です。
2. 郵送で申請・郵送で受取 申請書に収入印紙を貼付し郵送。返信用切手と返送先を記載した封筒を同封してください。
3. オンライン申請（登記・供託オンライン申請システム） 自宅から申請可能。指定登記所受取か郵送受取を選択。手数料はペイジーやインターネットバンキングで納付します。

登記事項証明書の手数料は取得方法によって異なります。

METHOD 3市区町村役場で取得する――名寄帳

名寄帳（土地名寄帳・家屋名寄帳）は、市区町村が固定資産課税台帳に基づき作成する、納税義務者ごとの不動産一覧です（地方税法387条）。「どこに不動産があるかわからない」という場合に特に有効な調査手段です。

取得の手順

• 📍請求先：各市区町村役場（東京都の場合は都税事務所）
• 📄必要書類：相続人であることを確認できる書類（戸籍謄本等）
• 💰費用：各市区町村の定めによる（事前確認を推奨）

METHOD 4相続税計算に必要な――固定資産評価証明書

相続税の申告には、不動産の評価額を把握する必要があります。評価方法は不動産の種類・所在地によって異なります。

• 🏙路線価方式（市街地の宅地）：国税局長が道路ごとに定めた1㎡あたりの路線価をもとに計算します。
• 🌾倍率方式（農村・郊外の宅地・山林・原野等）：「固定資産評価額 × 評価倍率」で計算。本事例の山林はこちらが適用されます。
• 🏠建物：固定資産評価額がそのまま相続税評価額となります。

固定資産評価証明書は、市区町村役場（東京都は都税事務所）で相続人が申請できます。戸籍謄本など相続人であることを確認できる書類と、申請者の本人確認書類（運転免許証等）が必要です。

COMPARISONご自身で調査する場合と弁護士に依頼する場合の違い

香川・高松市周辺では、先代から引き継いだ山林や農地などが複数の市区町村にまたがるケースもあります。調査が広範囲になる場合は、弁護士への依頼が効率的です。